Категории земель
Всего существует семь категорий земель.Вид разрешенного использования по классификатору
Следует внимательно изучать разрешенное использование земли. Для строительства дома подходят только:
ИЖС (2.1 Для индивидуального жилищного строительства)
Преимущества: почтовый адрес, прописка, инженерно-техническое обеспечение, ипотека.
Требования: Высота не может превышать 20 метров (не более 3 этажей), иначе потребуется проходить длительную процедуру получения разрешения на строительство (но следует изучать конкретный ПЗЗ).
ЛПХ (2.2 Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок))
(с особенностями, сильно нормируется площадь дома, они тут очень маленькие, а так же есть подводные камни)
1.16 Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках (ТУТ СТРОИТЬ НЕЛЬЗЯ, не путать с ЛПХ (приусадебный участок))
Владельцы таких участков могут заниматься выращиванием сельзпродукции или животноводством, поэтому обычно их приобретают с целью развития предпринимательства или создания фермерского хозяйства.
Строительство жилого дома на участке ЛПХ возможно, но только в случае, если он находится в пределах населенного пункта. В остальных ситуациях (например, если участок находится на земле сельхозназначения) жилое строительство не допускается.
2.3 Блокированная жилая застройка («жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок».)
ЗУ может использоваться в следующих целях:13.2 Ведение садоводства
(Осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1, хозяйственных построек и гаражей для собственных нужд).
Тут как правило нельзя оформить прописку, дорожная сеть, как правило уже, обслуживание инфраструктуры хуже, так как ей занимается товарищество/партнерство а не муниципалитет.
Для ведения садоводства, огородничества, строительство дачи и тд. существуют следующие формы объединения, которые располагаются на сельскохозяйственных землях:ДНП (это дачи, тоже не плохое решение, так как там можно жить, и на днп нельзя разводить скот, места как правило лучше чем в снт. )
Это форма объединения собственников земельных участков, которая существовала до января 2019 года. После вступления в силу в 2019 году изменений в земельное законодательство граждане могут создавать только садоводческие (СНТ) и огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ).
Все существовавшие ранее дачные объединения автоматически приравниваются к садоводческим.
СНТ (В снт не стоит жить, так как тут можно разводить скот, земли более плодородные, чем в днп, но и места менее интересные).
Садовое некоммерческое товарищество (СНТ) является форм объединения собственников садовых земельных участков с видом разрешенного использования "ведение садоводства".
На территории СНТ можно возводить садовые дома, хозяйственные постройки (сараи, бани, теплицы, навесы, колодцы) и выращивать сельхозкультуры для собственных нужд.
В случае, если СНТ находится в границах населенного пункта, на участке допустимо возведение жилых домов. К таким постройкам предъявляются аналогичные требования, как и к объектам индивидуального жилищного строительства (ограничение по высоте до 20 метров, наличие фундамента и несущих стен).
Требования: высота до 20 метров, наличие фундамента и несущих стен, наличие инженерных коммуникаций. Если на участке садовый дом, то оформить прописку не получится.
ОНТ
Огородническое некоммерческое товарищество (ОНТ) — это форма объединения собственников участков, которым присвоен вид разрешенного использования «ведение огородничества». На таких участках можно возводить садовые дома для сезонного проживания и хозяйственные постройки, выращивать сельхозкультуры для собственных нужд. А вот построить отдельный жилой дом для постоянного проживания на такой земле и затем оформить прописку не получится.Коммуникации
Газ обязательно должен быть, иначе затраты на отопление будут значительные.
Электричество обязательно должно быть.
Канализация, ГВС, ХВС не обязательны, их можно решить обустройством септика и скважины, но и затраты при строительстве соответственно будут выше.
Необходимо понимать выделенную мощность эл. сети и газ. сети, и возможность их увеличения.
Вода
Бывают случаи, когда вода настолько плохая, что никакие фильтры с ней не справляются — приходится возить на участок питьевую воду. Сделать пробу воды стоит недорого, а проблем уменьшится на порядок.
Связь мобильная/интернет
Для круглогодичного проживания на участке, стоит обращать внимание на наличие стабильно хорошей мобильной связи и интернета. При их отсутствии, будет существенно удорожание строительства, на оборудование вышек, усилителей сигнала и пр. В редких случаях удается провести персональную линию оптоволокна (для этого требуется связаться с персональным менеджером провайдера).
Дорога
Данный пункт важен для расчета первичной сметы на строительство.
Должна позволять проезд крупной строительной техники, так же важно обращать внимание на тип дорожного покрытия. При плохом дорожном покрытии, на период строительства придется проводить мероприятия по отсыпке подъезда к участку, а после завершения строительства восстанавливать дорогу.
Связанность с городом
Большим преимуществом будет наличие неподалеку от участка общественного транспорта в виде автобусов или электрички.
Аптеки, магазины, автосервисы, заправка, школа, больница, садик и тд. должны быть по близости.
Удаленность от центра города в пределах 30 км считается оптимальной, но возможно лучше смотреть по времени пути до центра, так как некоторые трассы могут быть более загружены, чем другие.
Охранные зоны, ограничения, подземные коммуникации
Стоит проверять охранные зоны по выбранному участку, они могут внести серьезные ограничения при строительстве и эксплуатации.
Вдали от ЛЭП (обязательно).
Необходимо так же проверить ПЗЗ на ограничения в строительстве, а так же местные нормы (например в клубных поселках могут быть свои ограничения на архитектуру).
Необходимо уточнять наличие подземных и надземных инженерных коммуникациях, проходящих через участок, это так же накладывает ограничения на строительство.
изучить градостроительный (перспективный) план развития территории на ближайшие 5–7 лет — его надо получить и изучить перед покупкой участка. Если через участок или рядом с ним планируют прокладывать магистраль, скорее всего, землю придется продавать. Посмотреть стоит, нет ли рядом с участком промзоны или фермы.
Почва
Агрохимический анализ будет стоить копейки в сравнении с суммой, которую придется выложить, если почва окажется непригодной: потребуются дренажи, шлифовка и другие дорогостоящие процедуры.
Сделать исследование на зараженность тяжелыми металлами: некоторые территории могли быть местом сброса отходов, а потом их расчистили под поселок. Кроме того, подробный анализ почвы поможет более точно определить, какие растения лучше всего будут чувствовать себя на участке и, возможно, сэкономить на замене грунта.
Если на поле, где впоследствии появился участок, когда-то в больших количествах применяли пестициды. Чтобы точно узнать, какова ситуация с естественным грунтом, можно заказать его анализ на присутствие пестицидов и тяжелых металлов. В этом случае потребуется замещение всего грунта.
Если до начала строительства позаботиться о сохранении имеющегося на участке плодородного слоя, после окончания стройки не будет нужды в рекультивации. Заменять грунт целиком финансово не целесообразно, грунт за несколько лет все равно придет к исходному состоянию.
Тип грунта
Тип грунтов влияет на многое, самое значительное - это на тип фундамента и дренаж участка
хороший - скала, сухая глина, гравий
посредственного качества - мелкий песок, влажная глина
плохой - ил, насыпной грунт, лессовидные грунты
грунты с плохой несущей способностью а так же строительство на участке с высоким уровнем грунтовых вод - дорогостоящие фундаменты, с грунтовыми водами нужно делать фундаментные ванны.
Грунты внесут существенные ограничения на озеленение и ландшафт, а так же на тип фундамента.
Заболоченный участок
Строиться на таком участке нельзя, а ландшафтный дизайн ограничен разными вариациями мхов и кочек.
Если участок заболочен весь — придется его осушать. А если переувлажненной является только одна часть участка —считайте, что вам повезло.
Грунтовые воды
Уровень грунтовых желательно ниже 3 метров. Иначе будут дополнительные траты на гидроизоляцию и дренаж.
А так же более высокие грунтовые воды могут внести ограничения на озеленение участка.
Скорее всего это будут влаголюбивые растения и деревья.
Деревья на участке и их возраст
Большим преимуществом будет наличие на участке старых деревьев.
Сохранение деревьев вносит ограничения в строительство, но ускоряет ландшафтные работы.
Выращивание новых деревьев будет занимать не один год, иногда и десятки лет.
Лес
Участок с видом на лес, или на границе всегда в приоритете.
Но такие участки более влажные, чем те, которые находятся на отдалении от леса.
Иногда возможно набеги диких животных.
Так же степень инсоляции будет хуже, чем у участка на отдалении от леса.
Строительный мусор на участке
Будет требовать дополнительных вложений при строительстве, на вывоз мусора.
Однако иногда можно сделать геопластику крупным строительным мусором.(в редких случаях).
Расположение участка
при выборе участка стоит обращать внимание на такие факторы:
удаленность от аэропорта, жд путей и жд станций. Удаленность от мусорных полигонов.
участок не должен располагаться в направлении господствующего ветра от города, так как ветер будет уносить загрязненный воздух в сторону участка. Для лен области не стоит выбирать участок на северо востоке. в малой степени это касается и участков на севере. Лучшие участки на северо западе.
В горных районах или на берегах водоемов, солнечные южные и восточные склоны на севере и востоке самые желанные.
Водоем
На берегах рек и озер не стоит строить слишком близко к водоему из за туманов и комаров.
Наличие водоема поблизости, позволяет обустроить пирс и пляж, это улучшает качество жизни.
В редких случаях возможно обустройство эллинга. (целесообразно на берегу Финского залива, реки Невы, Ладожского озера, так как позволит пользоваться всей водной инфраструктурой области)
Если дом строится на берегу реки, или водоема, то следует принять во внимание уровень весенних вод, располагать застройки так, что бы они не заливались весной.
Низина или возвышенность
Участок в низине, при не высоких строениях требует меньше требований к молниезащите, но подвержен затоплению с соседних участков при осадках.
В низине часто большая влажность, чем на возвышенности, и больше вероятность получить сырой участок с высоким уровнем грунтовых вод.
Дополнительные затраты по организации стоков дождевых и талых вод.
Участок в низине будет хорошо просматриваться и никакими кулисами это не исправить
Обратите внимание на рельеф местности. Важно оценивать не только близлежащую к участку территорию. Оцените пространство в целом — не находится ли участок, например, под склоном.
Частая ошибка, когда строения располагаются слишком низко. Весной вся талая вода спускается в сторону дома и сада. В таком случае ваш сад окажется утоплен в луже, растения с трудом будут выходить из зимней спячки, а многие просто погибнут.
Если приобрели подобный участок без дома, перед его строительством необходимо сделать насыпь. Дом должен располагаться в самой высокой точке.
Участок на возвышенности более подвержен собиранию молний в округе, требуется усиленная молниезащита.
участок на возвышенности в приоритете.
участок расположенный ниже подъездной улицы особенно выгоден для застройки.
Ориентация участка по сторонам света
Желательно, что бы участок раскрывался на юг, а дорога была по северной стороне.
Но при классической усадебной архитектуре, допускается размещение подъезда к участку с южной стороны, так как в данной планировке, двор является парадным въездом.
Рельеф участка
Финансово не целесообразно сильно нарушать естественный ландшафт местности.
Дешевле строить на ровном участке, но более интересно смотрятся не ровные участки.
Строительство на не ровном участке более дорогое, необходимы подпорные стенки, более дорогие фундаменты, сложнее дорожно тропиночная сеть.
Неровный участок скорее всего будет диктовать многослойную архитектуру. Ровный же - плоскую архитектуру.
С неровного участка открываются лучшие виды на архитектуру.
Уклон
Ровный участок, уклон которого не более 20 мм на 1 метр . Такой перепад сложно заметить взглядом, а при ходьбе вы его, скорее всего, просто не почувствуете.
Относительно ровный участок с «ямой»
Относительно ровный участок с холмом
Пологий участок — от 20 до 60 мм на 1 метр. При пологом уклоне подъем и спуск будут ощущаться, но взрослому активному человеку проблем это не доставит. Задуматься об изменении рельефа стоит в том случае, если в семье есть малыши (с велосипедами и самокатами), маломобильные и пожилые люди.
Участок с оврагом
Крутой участок — с уклоном более 60 мм на 1 метр. Здесь сложно будет не только человеку, но и автомобилю. Даже дорожные знаки информируют об уклонах от 60 промилле (знак уклон 6%). На крутых участках зимой скользят большегрузы, да и простым автомобилистам приходится быть внимательнее.
Участок с крайне сложным рельефом
Обзорность- это главное преимущество рельефного участка
прочее:
конечно большим преимуществом будет близость к электричке. что бы пешком не более 30 минут было до станции. так же наличие автобуса рядом будет играть роль. не у всех членов семьи есть машина, удобнее, когда до дома могут добираться другими способами.
если территория лесная с высокими соснами , как например ДНП Отдых трудящихся, то выбирая маленький участок, даже если срубить все деревья, света попадать на участок все равно не будет. в этих территориях необходимо брать участок больше, что бы срубить часть деревьев и дать свет в участок.